Dans un arrêt rendu le 26 octobre 2020 destiné à la publication (arrêt 4A_554/2019), le Tribunal fédéral a restreint les critères permettant de considérer qu’un loyer est abusif. Cet arrêt ouvre en conséquence de nouvelles perspectives de rendement aux bailleurs, non seulement lors de la fixation du loyer, mais aussi lors de l’augmentation de loyer en cours de bail après exécution de travaux de rénovation sur l’immeuble.

Jusqu’alors, la revalorisation des fonds propres était limitée à seulement 40 %, sans égard aux fonds propres réellement investis par le bailleur. Le Tribunal fédéral a supprimé cette limite. Dorénavant, il y a lieu d'admettre que le 100 % des fonds propres investis par le bailleur dans son immeuble peut être réévalué selon l'indice suisse des prix à la consommation, et non plus seulement 40 %. 

En ce qui concerne le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués, il avait été fixé en 1986 à 0,5 % en sus du taux hypothécaire de référence, qui était à l'époque de 5,5 %. Depuis le 1er mars 1995, le taux d'intérêt hypothécaire de référence a continuellement baissé jusqu'à atteindre actuellement 1,25 %, de sorte que le rendement ainsi calculé aboutit à un loyer qui n'est plus en rapport avec la mise à disposition de l'usage de l'habitation et qui est insuffisant pour les caisses de pension qui doivent servir des rentes à leurs assurés et pour les propriétaires immobiliers qui courent aussi des risques (défaut de paiement du loyer, locaux demeurant vides, etc.). Par conséquent, le Tribunal fédéral a décidé de fixer désormais le taux de rendement admissible à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2 %.